Din latină, superficies înseamnă partea superioară a ceva ce este amplasat sau ataşat de pământ, de regulă, o construcţie ridicată pe terenul unei terţe persoane.

 

A apărut deci pe baza folosirii (locațiunii) terenurilor publice, fiind un drept „creat” de pretorii romani încă la sfârşitul secolului II înainte de Hristos. Naşterea acestuia s-a datorat unei crize de locuinţe care exista în acea perioadă la Roma. Astfel, statul a permis particularilor edificarea locuinţelor pe terenurile libere de construcții, pentru a pune capăt crizei, ulterior fiind practicată şi în baza locațiunii terenurilor proprietate privată, pe care locatarul ridica o construcţie pe cont propriu şi o utiliza, având posibilitatea să dispună de aceasta prin acte juridice.

 

În spațiul carpato-danubiano-pontic, la apariția sa, dreptul de superficie mai era numit și emfiteoză sau embatic și se constituia în temeiul unui contract întocmit în scris.

 

În perioada sovietică, sistemul de drept nu cunoştea instituţia superficiei, însă esența acesteia a existat, totuşi, prin repartizarea loturilor de pământ de către autorităţile administrației publice locale în posesia şi folosinţa cetăţenilor pentru a-şi construi case de locuit, recunoscând dreptul de proprietate al cetăţenilor asupra caselor construite.

 

Se mai transmiteau terenuri şi cooperativelor de consum şi altor organizaţii nestatale cu drept de posedare şi folosinţă, recunoscând dreptul de proprietate al acestor entităţi asupra construcţiilor, instalaţiilor sau plantaţiilor aflate pe aceste terenuri, în condiţiile în care principiul superficio solo cedit se extindea şi asupra regimului juridic al comorilor, şi asupra zăcămintelor subterane, şi asupra accesiunilor etc.

 

În sens obiectiv, ca instituție juridică de drept civil privat - dreptul de superficie este un ansamblu de norme juridice care au menirea de a reglementa relaţiile sociale privind edificarea şi exploatarea unei construcţii sau plantarea şi folosirea unor plantaţii de către o persoană (superficiar) pe terenul unei alte persoane (proprietar al terenului).

 

Scopul principal al dreptului de superficie este reglementarea echitabilă a relaţiilor dintre proprietarul terenului şi superficiar în procesul de posedare, folosire şi dispunere a terenului şi a construcţiilor sau plantaţiilor aflate pe acest teren.

 

În sens subiectiv, dreptul de superficie este o prerogativă, o împuternicire obţinută de către un subiect (superficiar), conform legislaţiei şi garantată de dreptul obiectiv în vigoare, de a edifica şi a exploata o construcţie sau o plantaţie pe terenul ce aparţine cu drept de proprietate privată unui alt subiect.

 

Subiecţii raportului juridic de superficie sunt proprietarul terenului şi superficiarul.

 

Sunt drepturi reale dreptul de proprietate și drepturile reale limitate (Art. 454 din Codul civil). Sunt drepturi reale limitate: a) dreptul de uzufruct; b) dreptul de uz; c) dreptul de abitație; d) dreptul de superficie; e) dreptul de servitute; f) drepturile reale de garanție, inclusiv gajul și ipoteca; g) alte drepturi cărora prin lege le este atribuit în mod expres acest caracter.

 

Există o justificare economică a (existenței) superficiei. În condițiile prețurilor mari (de vânzare-cumpărare) a terenurilor pentru construcție, investitorii care urmăresc dezvoltarea imobiliară și investesc în noile șantiere, pentru evitarea costului deplin al terenurilor, pe care, în loc să le cumpere, dobândesc superficii pentru care datorează doar redevențe pentru posesia și folosința terenurilor. Mai mult, pentru că dreptul de superficie este alienabil, el poate fi ipotecat de superficiar pentru a obține un credit și a-și finanța lucrările de construcție.

 

În Republica Moldova această instituție juridică a evoluat în relațiile funciare de la instituțiile de arendă și locațiune (în baza Legii cu privire la arendă din anul 1992, abrogată în 2007) la cea a superficiei, fiind foarte aproape de relaţiile de arendă funciară, care au existat până la reglementarea superficiei în Codul civil.

 

Legea cu privire la arendă din anul 1992, înțelegea arenda, ca instituție juridică care îngloba folosința temporară contra plată a bunurilor cu orice destinație, inclusiv cu altă destinație decât cea agricolă, iar art. 10 din Legea nr. 1308/1997 stabilea modul de calculare a plății de arendă cu același concept (pentru folosirea terenurilor agricole și cu altă destinație), situație care s-a schimbat doar odată cu modernizarea Codului civil prin Legea nr. 133/2018 (din 01.03.2019).

 

Superficia poate fi privită și ca o suspendare temporară a principiului superficio solo cedit, care statuează că proprietarul terenului este şi proprietarul construcţiilor, instalaţiilor şi plantaţiilor aflate pe teren, altfel spus, ce se află pe teren aparţine proprietarului terenului. Art. 460 alin.(4) recunoaște o singură excepție de la acest principiu — superficia.

 

În aceiași ordine de idei, art. 460 (2) din Codul civil (Părțile componente ale bunurilor imobile) stabilește că:

 

• Clădirile și alte lucruri și lucrări atașate permanent la teren, care sunt construite pe terenul altuia pe baza unui drept de superficie, precum și lucrurile atașate la teren pentru un scop temporar nu constituie parte componentă a bunului imobil.

Prin urmare, dreptul de superficie (superficia) este:

 

- un drept subiectiv de proprietate al unei anumite persoane asupra construcţiei edificate de aceasta (exercitat de către superficiar pe durata existenței dreptului de superficie) pe suprafaţa unui teren ce aparţine cu drept de proprietate altei persoane;

 

- un dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra terenului (atributele: posesia și folosința);

 

- drept real imobiliar limitat și temporar, dar de lungă durată (până la 99 de ani);

 

- un drept alienabil și ereditar (poate fi transmis prin acte juridice între vii, cât și pentru cauză de moarte sau, în cazul persoanelor juridice, în urma reorganizării superficiarului persoană juridică);

 

- nu poate fi constituit sub condiţie rezolutorie.

 

- se poate înstrăina ori ipoteca (în cazul unei construcţii existente) numai împreună cu construcția.

 

- nu poate fi limitat la o parte din construcţie.

 

- nu se stinge prin demolarea sau pieirea construcţiei, dacă nu există o stipulație contrară.

 

Dreptul de superficie are un conţinut variabil în funcţie de forma sa deplină sau incipientă.

 

Dacă se constituie asupra unui teren fără construcţie, dreptul de superficie este în stare incipientă și constă de fapt numai în folosinţa suprafeţei sau subfeţei.

 

Ulterior, după construcţia edificiului, dreptul de superficie devine deplin, completându-se cu valoarea construcţiei. Dreptul de superficie poate fi înstrăinat numai împreună cu construcţia, fie că edificarea este abia la început (însă este înregistrată) sau că este deja finalizată, cu excepția dispoziției testamentare. Dreptul de superficie se înregistrează în registrul bunurilor imobile numai cu rangul întâi și rangul nu poate fi modificat.

 

Superficiarul poate înstrăina dreptul său prin orice contract translativ de proprietate, inclusiv prin contract de vânzare-cumpărare, de schimb, de donaţie, precum și poate transmite exercitarea dreptului subiectiv de superficie altei persoane printr-un contract de locaţiune, sau poate să-l transmită ca aport la capitalul social al unei societăţi comerciale, ori să-l greveze cu ipotecă. Dreptul de preempţiune (al proprietarului terenului) nu poate fi exercitat în cazul donaţiei sau al transmiterii cu titlu de aport la capitalul social.

 

Dreptul de superficie ar putea fi grevat cu dreptul servitute, uzufruct, uz sau abitaţie.

 

Un imobil grevat cu uzufruct sau superficie poate fi grevat cu servitute numai cu acordul uzufructuarului sau al superficiarului (Art. 640 (6) Cod civil).

 

Constituirea dreptului de superficie se poate face prin act juridic (bilateral (contract) sau unilateral (act administrativ, testament, hotărâre de judecată) sau prin dispoziţie a legii.

 

Contractul de constituire a superficiei se încheie în formă autentică în temeiul următoarelor prevederi legale:

 

• potrivit prevederilor art. 454 alin. (2) lit. d) din Codul civil dreptul de superficie este un drept real limitat. 
• potrivit prevederilor art. 323 lit. a) din Codul civil  - forma autentică a actului juridic este obligatorie, dacă actul juridic are ca obiect înstrăinarea bunurilor imobile sau grevarea acestora cu drepturi reale limitate, cu excepţia cazurilor prevăzute expres de lege.

 

Prin urmare, contractele de superficie se supun autentificării notariale.

 

Conform art. 654 Cod civil (definiția legală), superficia este dreptul real imobiliar de a poseda și folosi terenul altuia în vederea edificării şi exploatării unei construcţii a superficiarului, deasupra şi sub acest teren, sau a exploatării unei construcţii existente a superficiarului. Acest drept este alienabil, se transmite prin succesiune şi poate fi obiect al unui contract de locaţiune.

 

Asupra dreptului de superficie se aplică în modul corespunzător regulile dreptului de proprietate asupra imobilelor dacă legea nu prevede altfel.

 

Dreptul de superficie se constituie pentru un termen de 99 de ani dacă nu a fost stabilit un alt termen, fiind opozabil terţilor din momentul înregistrării în registrul bunurilor imobile. La împlinirea termenului, dreptul de superficie poate fi reînnoit (art. 655 Cod civil).

 

Superficia se mai poate constitui și înregistra și:

 

i) în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului imobil a transmis exclusiv construcția ori a transmis terenul și construcția, în mod separat, către două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei (de ex., prin testament se dispune să rămână proprietatea asupra terenului unei persoane, iar proprietatea asupra construcției unei alte persoane),

 

ii) pe baza renunțării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea constructorului, în situația în care s-a construit pe terenul altuia,

 

iii) în folosul unui terț pe baza cesiunii dreptului de a invoca accesiunea.

 

Regula generală privind obligaţia superficiarului de a plăti o redevenţă rezultă din stipularea legală că:

 

„Dacă actul juridic nu prevede altfel, superficiarul datorează proprietarului terenului, sub formă de rate lunare, o sumă egală cu chiria stabilită pe piaţă, ţinând seama de natura terenului, de zona în care se află el, de destinaţia construcţiei, precum şi de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinţei. Redevenţa se determină la data constituirii superficiei” (art. 659 Cod civil). 

 

Redevenţa poate fi ajustată la cererea uneia din părţi, în cazul în care condiţiile economice fac ca neajustarea să fie inechitabilă. Măsura ajustării se va aprecia ţinându-se seama de schimbarea condiţiilor economice şi de principiul echităţii.

 

Dreptul de superficie se stinge:

 

a) la expirarea termenului ori dacă a intervenit rezoluțiunea contractului prin care s-a instituit superficia;

b) prin consolidare, dacă terenul şi construcţia devin proprietatea aceleiaşi persoane;

c) prin pieirea construcției, dacă există stipulație expresă în acest sens;

d) în alte cazuri prevăzute de lege.

 

Dacă superficiarul nu a ridicat construcţia în termenul specificat în actul juridic privind instituirea superficiei sau dacă încalcă obligaţia privind conservarea construcţiei, proprietarul terenului are dreptul să ceară stingerea dreptului de superficie (art. 661 Cod civil). 

 

Conform art. 662 din Codul civil, la expirarea termenului ori dacă a intervenit rezoluțiunea contractului prin care s-a instituit superficia, construcția care făcea obiectul dreptului de superficie, din data stingerii superficiei, devine de drept parte componentă a terenului conform art. 460, aparținând proprietarului terenului, iar dreptul superficiarului asupra terenului și construcției se radiază. Proprietarului terenului îi incumbă obligația de a plăti o despăgubire egală cu valoarea de piață a acesteia de la data expirării termenului. Superficiarul nu are dreptul, la stingerea dreptului de superficie, să demoleze construcția sau părți ale ei. Superficiarul este obligat să remită proprietarului terenului actele aferente ridicării construcției.

 

Când construcția nu există în momentul constituirii dreptului de superficie, iar valoarea acesteia este egală sau mai mare decât cea a terenului, proprietarul terenului poate cere obligarea superficiarului să cumpere terenul la valoarea de piață pe care acesta ar fi avut-o dacă nu ar fi existat construcția. Superficiarul poate refuza să cumpere terenul dacă ridică, pe cheltuiala sa, construcția clădită pe teren și repune terenul în situația anterioară.

 

Superficiarul are dreptul de retenţie a construcţiei până la plata despăgubirii (art. 663 (1) Cod civil).

Există și temeiuri de constituire a superficiei în baza dispozițiilor legale:

• prin efectul Legii nr. 133/2018 (din 1 martie 2019), Art. 26-31 din Legea nr. 1125/2002, cu modificările ulterioare.

- potrivit art. 521 (Accesiunea imobiliară artificială) alin. (6) Cod civil:

 

„În cazul în care construcţia este ridicată în parte pe terenul constructorului şi în parte pe un teren învecinat, proprietarul vecin poate dobîndi proprietatea asupra întregii construcţii, plătind constructorului o despăgubire, numai dacă cel puţin 1/2 din suprafaţa construită se află pe terenul său. În acest caz, el va dobândi şi un drept de superficie asupra terenului aferent pe toată durata de existenţă a construcţiei. Despăgubirea trebuie să acopere valoarea materialelor şi costul muncii, precum şi contravaloarea folosinţei terenului aferent”.

 

- art. 572 din Codul civil și art. 19 din Codul familiei prevăd că bunurile dobândite de către soţi în timpul căsătoriei sunt proprietatea lor comună în devălmășie, dacă legea sau contractul matrimonial nu stabilește altfel. Având în vedere aceste dispoziţii legale, drepturile patrimoniale dobândite în timpul căsătoriei se prezumă a fi o comunitate de bunuri aparţinând ambilor soţi, dacă contrariul nu este stabilit. Prin urmare, poate apărea și un drept de superficie al unuia dintre soți în cazul în care se construiește casa în timpul căsătoriei pe terenul ce aparține celuilalt (soț).

 

Prin Art. 28 din Legea nr. 133/2018 privind modernizarea Codului civil și modificarea unor acte legislative, s-a stabilit că prin efectul Legii nr. 133/2018, din 1 martie 2019, s-a instituit drept de superficie asupra terenului care aparține statului sau unităților administrativ-teritoriale (indiferent că face parte din domeniul public sau privat) în folosul proprietarului bunului imobil înregistrat separat în capitolul B (cu excepția construcțiilor provizorii) și al proprietarului bunului imobil înregistrat separat în capitolul C al registrului bunurilor imobile dacă proprietarul bunului imobil respectiv, la data de 1 martie 2019, se află în una dintre următoarele situații:

a) are un drept de locațiune asupra terenului cu drept de construire;

b) are un drept de concesiune asupra terenului;

c) are un drept de folosință asupra terenului pe baza parteneriatului public-privat;

d) are un drept de posesie sau folosință asupra terenului, altul decât cele prevăzute la lit. a)–c);

e) nu are niciun drept asupra terenului.

 

Dreptul de superficie prevăzut de acest articol este perpetuu. Cu toate acestea, în cazul în care actul juridic sau administrativ ori legea care guvernează dreptul menționat stabilește un termen de existență al dreptului menționat, după a cărui expirare proprietarul terenului devine proprietar deplin al bunului imobil respectiv înregistrat separat în capitolul B, dreptul de superficie prevăzut de articol se stinge la expirarea termenului de existență al dreptului menționat.

 

Acest drept de superficie legală se naște de plin drept fără înregistrarea lui în registrul bunurilor imobile, însă orice persoană interesată poate cere înregistrarea acestui drept în registrul bunurilor imobile.

 

Important este că conform Art. 31 din Legea nr. 1125/2002, noile prevederi legale nu afectează drepturile, de orice natură, ale persoanei care nu este proprietar al terenului de a construi și de a deveni proprietar al construcției sau al lucrărilor ridicate, care au fost dobândite înainte de 1 martie 2019 și care vor continua să producă efecte juridice până la stingerea acestora conform conținutului său, stabilit înainte de 1 martie 2019. Prin urmare, titularii care au construit sau urmau să construiască pentru sine pe terenuri, de exemplu, date în arendă funciară sau în folosință gratuită, își păstrează drepturile dobândite asupra construcțiilor sau dreptul de a construi.

 

Conținutul unui contract de vânzare-cumpărare a superficiei ar fi similar conținutului contractului de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție (Art. 1171 Cod civil). 

 

Astfel, contractul de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție trebuie să prevadă:

a) numărul cadastral al bunului imobil în construcție;

b) numărul și data eliberării și expirării autorizației de construire în al cărei temei vânzătorul (inclusiv superficiarul) construiește sau asigură construirea obiectului contractului; datele de identificare a proiectului de construcție;

c) natura dreptului pe care vânzătorul îl deține asupra terenului pe care se construiește (drept de proprietate sau de superficie), precum și temeiul de dobândire al acestui drept. În cazul superficiei, se va prevedea termenul superficiei și efectele stingerii dreptului de superficie prevăzute de lege și, după caz, de actul de constituire a superficiei;

d) cota-parte din dreptul asupra terenului, construcției și altor părți comune care se transmite cumpărătorului;

e) dacă există, descrierea drepturilor de folosință exclusivă acordate cumpărătorului asupra anumitor părți comune ale condominiului, conform actului de constituire a condominiului;

f) data asumată de dare în exploatare, determinată prin indicarea unei date calendaristice concrete;

g) prețul total și, după caz, graficul de plată a ratelor, care respectă dispozițiile art. 1173 Cod civil;

h) dacă s-a convenit, faptul că cumpărătorul dobândește dreptul de proprietate doar după achitarea a 95% din preț (rezerva proprietății).

La contract se anexează:

a) copia de pe autorizația de construire;

b) copia de pe planul obiectului contractului, aprobat în modul stabilit.

 

Înainte de încheierea contractului și, la cererea cumpărătorului, oricând pe durata executării acestuia, vânzătorulul (inclusiv superficiarul) este obligat să aducă la cunoștința cumpărătorului:

a) proiectul de construcție și, la cererea cumpărătorului, să-i furnizeze, sub semnătura pe proprie răspundere a vânzătorului, copii ale proiectului de construcție sau anumite file solicitate de cumpărător;

b) actul de constituire a condominiului și, dacă există, statutul asociației de proprietari în condominiu, precum și regulamentul condominiului;

c) identitatea antreprenorului și a altor furnizori;

d) etapa actuală de executare a construcției.

 

Referitor la stabilirea dimensiunilor/hotarelor superficiei, în cazul în care terenul este proprietate publică și suprafața acestuia este mare, hotarele terenului aferent pot fi propuse printr-un studiu urbanistic elaborat de întreprinderi specializate în urbanism, elaborarea căruia poate fi solicitată de către persoana interesată. În orice caz, suprafața terenului aferent nu poate fi mai mică decât cea necesară pentru buna exploatare a construcției superficiarului (stabilită cel puțin pe conturul amprentei construcției, adică pe perimetrul acesteia).

 

Există unele particularități ale construcției pe terenurile proprietate publică grevate cu superficie. Astfel, certificatul de urbanism pentru proiectare și autorizația de construire se elaborează şi se emite de către primarul unităţii administrativ-teritoriale în baza cererii proprietarului, în baza cererii deținătorului dreptului de superficie asupra terenului, cu acordul scris al proprietarului terenului (art. 3 alin. (1), art. 12 alin. (1) din Legea nr. 163/2010). Acordul scris în cazul terenurilor proprietate a unităților administrativ-teritoriale se realizează prin decizia consiliilor locale, prin care se acceptă expres ca superficiarul să proiecteze și să construiască construcția cu o anumită destinație și volum pe terenul grevat cu superficie.

 

Sunt exceptate de la obligația de a deține și de a prezenta acordul scris al proprietarului administrațiile și rezidenții zonelor economice libere care au înregistrat dreptul de superficie în registrul bunurilor imobile, pentru lucrările de dezvoltare a infrastructurii de producție (construcția halelor industriale) și a infrastructurii tehnico-edilitare în zonele economice libere, necesare în vederea desfășurării activităților prevăzute de Legea nr. 440/2001 cu privire la zonele economice libere.

 

Referitor la modul de calculare a redevenței pentru terenurile proprietate publică, conform Art. 29 (2) din Legea nr. 1125/2002, cu modificările ulterioare, este stabilit că superficiarul care deţine superficie legală (fără contract, în temeiul alin. (1) lit. d) sau e) din acest articol) este obligat să achite în bugetul public o redevenţă anuală, determinată de Guvern sau de autoritatea publică locală (în dependență de apartenența terenului), dar care nu va fi mai mică decât plata anuală minimă de arendă a terenurilor proprietate publică, stabilită conform art. 10 alin. (11) din Legea nr. 1308/1997 privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului. Această obligaţie incumbă şi dobânditorului subsecvent al bunului înregistrat separat şi al dreptului de superficie. O problemă constituie faptul că prin Hotărârea Curții Constituționale nr. 19 din 31.10.2023 a fost declarat neconstituțional art. 10 alin. (11) din Legea nr. 1308/1997, astfel încât Art. 29 (2) din Legea nr. 1125/2002 face trimitere în prezent la un alineat inexistent (anulat prin declararea lui neconstițională).

 

Prin pct. 3 din hotărârea Curții Constituționale nr. 19 din 31.10.2023 s-a hotărât că:

• Până la modificarea legii de către Parlament, autoritățile publice locale vor putea percepe o plată anuală a arendei terenurilor aferente bunurilor proprietate privată/bunurilor privatizate care va constitui nu mai puțin de 2% din valoarea de piață a terenului, determinată de un evaluator în conformitate cu Legea cu privire la activitatea de evaluare, care nu va fi mai mică decât prețul normativ calculat în conformitate cu Legea privind prețul normativ și modul de vânzare-cumpărare a pământului”.

Subiecții prevăzuți la Art. 29 (2¹) din Legea nr. 1125/2002 sunt scutiți de plata redevenței anuale.

 

Este de menționat că în conformitate cu art. 53 alin. (5) c¹) introdusă în Legea nr. 121/2007 prin Legea nr. 193/2023 (în vigoare din 02.08.2023) terenurile proprietate publică, date în arendă/în superficie nu pot fi supuse privatizării. Pentru viitor, această normă va fi un impediment serios în calea investițiilor imobiliare private pe terenurile grevate cu superficie.

 

În concluzie, superficia este un instrument și un mecanism legal la îndemâna dezvoltatorilor imobiliari, însă odată cu modificările intervenite recent în legislația Republicii Moldova, acest mecanism a fost alterat și a devenit mai puțin atractiv, fiind afectat cu imprevizibilitate și incertitudine pentru dezvoltatori, ceea ce va limita se pare utilizarea lui și migrarea investițiilor pe terenuri proprietate privată.

 

Alterarea esenței dreptului de superficie a avut loc prin următoarele intervenții în legislație:

1. Impunerea necesității acordului scris al proprietarului terenului pentru obținerea de către superficiar a actelor permisive în construcție, creând o tergiversare birocratică a procesului sau chiar blocaje (certificate de urbanism, autorizație de construire; art. 3 alin. (1), art. 12 alin. (1) din Legea nr. 163/2010, în vigoare din decembrie 2022);
2. Imprevizibilitatea (determinării) cuantumului redevenței pentru folosirea terenurilor proprietate publică, având în vedere că plata trebuie să fie cel puțin 2% din valoarea de piață calculată conform raportului de evaluare (pct. 3 din hotărârea Curții Constituționale nr. 19 din 31.10.2023). Adică plata este la discreția proprietarului și superficiarul ar putea fi impus la plăți excesive și disproporționate;
3. Prohibiția privatizării terenurilor proprietate publică grevate cu superficie (art. 53 alin. (5) c¹) introdusă în Legea nr. 121/2007 prin Legea nr. 193/2023, în vigoare din 02.08.2023). De regulă, investitorii au rezerve în a efectua investiții capitale pe terenuri care nu pot deveni proprietate privată.