TENDINȚE IMOBILIARE

24 Ian, 2024

După majorarea spectaculoasă a prețurilor locuințelor în anul 2023, dar în special a chiriilor acestora, anul 2024 vine cu noi sau mai vechi provocări care vor crește și mai tare prețurile actuale sau le vor duce spre o stagnare aproximativ la nivelul celor stabilite deja pe piață.

Mai mulți factori obiectivi și subiectivi vor influența aceste tendințe, inclusiv:

Scumpirea materialelor de construcție datorită reconfigurării lanțurilor logistice și crizei regionale.

După începutul războiului din statul vecin și aplicarea sancțiunilor internaționale s-au schimbat lanțurile logistice care au complicat atât livrarea (în special din spațiul CSI), cât și au majorat costurile materialelor de construcție și altor componente utilizate de dezvoltatori.

Cerințele sporite ale legislației față de eficiența energetică a clădirilor, inclusiv încălzirea și răcirea locuințelor și încăperilor nerezidențiale din surse de energie regenerabilă (solară, eoliană, geotermală), auditul energetic obligatoriu, care presupune costuri sporite pentru dezvoltatori și respectiv, investitori.

Prin modificările legislative care se promovează actualmente în Parlament de armonizare la directivele Uniunii Europene în domeniu se vor modifica Legea nr. 10 din 26.02.2016 privind promovarea utilizării energiei din surse regenerabile, Legea nr. 139/2018 cu privire la eficiența energetică și Legea nr. 92/2014 cu privire la energia termică și promovarea cogenerării, astfel încât toate construcțiile noi rezidențiale vor trebui să tindă spre un consum de energie aproape egal cu zero (adică să fie alimentate doar din surse regenerabile) sau să fie conectate la sisteme de încălzire centralizate, în cazul în care se află în zona unui asemenea sistem de termoficare funcțional. De asemenea, va fi necesară emiterea contra cost a certificatului privind eficiența energetică de către un auditor energetic certificat, pentru fiecare clădire și locuință (atât noi cât și vechi), cu afișarea acestuia la loc vizibil, inclusiv în cazul plasării anunțurilor de comercializare a acestor bunuri imobile.

Complexitatea sporită pentru investitori de a obține un certificat de urbanism sau o autorizație de construire, pe motiv că prin modificările operate la Legea nr. 163/2010, prin Legea nr. 323/2022 (în vigoare din 16.12.2022) se cere acordul în scris al proprietarului în cazul superficiei.

Emitenții actelor permisive în construcții (certificate de urbanism, autorizații de construire) vor elibera acte doar proprietarilor de terenuri sau deținătorilor drepturilor de superficie, însă în acest din urmă caz, doar cu acordul în scris al proprietarului, iar dacă proprietarul este statul sau unitățile administrativ-teritoriale (de regulă), procedura birocratică de obținere a unei decizii favorabile (a consiliului local) este îndelungată și complicată. Chiar dacă numărul total de autorizații pe țară pentru construcții rezidențiale, eliberate în anul 2023 față de 2022 a crescut (în special datorită creșterii numărului autorizațiilor în zonele rurale), în municipiul Chișinău a scăzut acest număr cu peste 5 %, iar în UTA Găgăuzia cu peste 10 %, însă per total, în 2023 au fost eliberate mult mai puține autorizații decât până la 2022. Evoluția indicatorului „Autorizații de construire” poate fi consultat la adresa: https://statistica.gov.md/ro/autorizatii-de-construire-eliberate-pentru-cladiri-in-ianuarie-septembrie-2023-9801_60768.html acest număr de autorizații considerăm că este încă influențat de certificatele de urbanism (mai multe) emise sub guvernarea legii vechi, până la 16.12.2022, când nu era necesar un acord suplimentar al proprietarului terenului (pentru superficiar);

Condițiile mai rigide pentru dezvoltatorii imobiliari în legătură aplicarea noilor reguli din Codul civil, după modernizare, în special limitările la achitarea integrală a prețului până la darea în exploatare, obligativitatea dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului pe care se construiește, dar și alte formalități care oferă o protecție sporită investitorilor în acest tip de relații contractuale (investiții în construcții).

Contractele de investiții în construcții încheiate începînd cu 1 martie 2019 se consideră contracte de vînzare-cumpărare a bunului imobil în construcție în sensul art. 1170 din Codul civil, introdus prin Legea nr. 133/2018, și se supun dispozițiilor legale aplicabile acestor din urmă contracte. În cazul contractelor de investiții în construcții încheiate pînă la data de 1 martie 2019, care nu corespund art. 1171 alin. (1) lit. c) din Codul civil, introdus prin Legea nr. 133/2018, antreprenorul care deține doar un drept de locațiune asupra terenului cu drept de construire are obligația de a dobîndi proprietatea asupra terenului pe care se construiește și a o transmite investitorilor cel tîrziu la darea în exploatare a construcției date (Art. 42 din Legea nr. 1125/2002).

Conform art. 1171 din Codul civil, contractul de vînzare-cumpărare a bunului imobil în construcție trebuie să prevadă:

a) numărul cadastral al bunului imobil în construcție;

b) numărul și data eliberării și expirării autorizației de construire în al cărei temei vînzătorul construiește sau asigură construirea obiectului contractului; datele de identificare a proiectului de construcție;

c) natura dreptului pe care vînzătorul îl deține asupra terenului pe care se construiește (drept de proprietate sau de superficie), precum și temeiul de dobîndire a acestui drept. În cazul superficiei, se va prevedea termenul superficiei și efectele stingerii dreptului de superficie prevăzute de lege și, după caz, de actul de constituire a superficiei;

d) cota-parte din dreptul asupra terenului, construcției și altor părți comune care se transmite cumpărătorului;

e) dacă există, descrierea drepturilor de folosință exclusivă acordate cumpărătorului asupra anumitor părți comune ale condominiului, conform actului de constituire a condominiului;

f) data asumată de dare în exploatare, determinată prin indicarea unei date calendaristice concrete;

g) prețul total și, după caz, graficul de plată a ratelor, care respectă dispozițiile art. 1173;

h) dacă s-a convenit, faptul că cumpărătorul dobîndește dreptul de proprietate doar după achitarea a 95% din preț (rezerva proprietății).

La contract se anexează:

a) copia de pe autorizația de construire;

b) copia de pe planul obiectului contractului, aprobat în modul stabilit.

Înainte de încheierea contractului și, la cererea cumpărătorului, oricînd pe durata executării acestuia, vînzătorulul este obligat să aducă la cunoștința cumpărătorului:

a) proiectul de construcție și, la cererea cumpărătorului, să-i furnizeze, sub semnătura pe proprie răspundere a vînzătorului, copii ale proiectului de construcție sau anumite file solicitate de cumpărător;

b) actul de constituire a condominiului și, dacă există, statutul asociației de proprietari în condominiu, precum și regulamentul condominiului;

c) identitatea antreprenorului și a altor furnizori;

d) etapa actuală de executare a construcției.

Conform art. 1173 din Codul civil, plățile efectuate de către cumpărător în temeiul contractului nu pot depăși următoarele limite:

a) 5% din prețul total – după înregistrarea provizorie conform art. 1172 alin. (1) din Codul civil, dar pînă la finalizarea fundamentului construcției în care este amplasat bunul imobil;

b) 35% din prețul total – după finalizarea fundamentului construcției în care este amplasat bunul imobil;

c) 70% din prețul total – după instalarea acoperișului și a pereților exteriori ai construcției în care este amplasat bunul imobil;

d) 95% din prețul total – după darea în exploatare a construcției în care este amplasat bunul imobil;

e) 100% din prețul total – după justificarea dreptului de proprietate conform art. 1174 alin.(6) sau, dacă cumpărătorul a înaintat pretenții întemeiate privind viciile bunului imobil, după înlăturarea viciilor.

pe lângă factorii menționați, mai sunt la fel de importante și următoarele aspecte ce influențează tendințele imobiliare în 2024:

mobilitatea în cadrul pieței de muncă și a migrației.

Din cauza fluxului încă mare a pieței de muncă (preponderent spre zonele urbane, în special spre capitală), dar și a refugiaților din zone regionale afectate, mai mulți clienți optează pentru căutarea de locuințe în chirie, inclusiv pentru a atinge un nivel de putere de cumpărare prin ipoteci sau alte mijloace a locuințelor. Insuficiența de noi spații care pot fi oferite în chirie nu va permite micșorarea chiriilor majorate considerabil pe parcursul anului 2023.

Insuficiența de noi terenuri pentru construcție pasibile dezvolării urbane.

Pentru că pământul este o resursă naturală epuizabilă, odată cu trecerea timpului dificitul acestuia doar se va amplifica, respectiv, prețul de comercializare pe piață a terenurilor se va majora, ceea ce va duce în consecință la majorarea prețurilor locuințelor.

Actualmente, investitorii se axează tot mai mult pe dezvoltarea pe terenuri agricole, pe care le schimbă destinația, datorită simplificării procedurii birocratice anterioare rigide (anterior schimbarea destinației era soluționată prin hotărâre de Guvern, iar în present, prin decizia Consiliului local, la cererea proprietarului; art. 71 din Codul funciar). În acest sens, este de așteptat că vor exista noi proiecte investiționale imobiliare din contul terenurilor agricole din jurul capitalei.

Cele mai căutate locuințe de pe piață

Tendința actuală remarcă o cerere sporită pentru apartamentele cu 2 camere în blocuri noi construite, care valorează de regulă, peste 65 mii de euro. Totuși, datorită prețurilor mari actuale pentru acest tip de locuințe, există probabilitatea înaltă că o parte din cumpărători se vor orienta spre spații mai mici (cu o cameră sau cu două camere mai compacte) sau în spații mai mari, însă în blocuri vechi.

Avantajele procurării unei locuințe prin credite cu ipoteci, comparativ cu chiria locuinței

Beneficiarul locuinței va achita ratele creditului, iar la finele contractului, va deveni proprietarul locuinței, fiind un veritabil investitor pentru sine, în special că valoarea locuinței crește în timp. În cazul chiriei, aproximativ aceleași plăți (lunare) se achită către proprietarul locuinței, însă fără a avea vreo așteptare legitimă de a dobândi careva foloase, nemaivorbind despre proprietatea asupra locuinței.

Micșorarea recentă a ratelor dobânzilor, menținerea unui nivel relativ mic de inflație și un curs al monedei naționale stabil, creșterea indicelui PIB predispun și mai mult la contractarea unor credite pentru procurarea locuințelor, care să fie grevate cu ipoteci, până la achitarea finală a acestora.

A se vedea evoluția ratelor dobânzilor conform datelor Băncii Naționale a Moldovei, au existat următoarele rate ale dobânzilor:

La data de 15.02.2022: Depozite overnight – 8,5, Rata de bază (rata aplicată la principalele operațiuni de politica monetarăpe termen scurt) - 10,30, Credite overnight-12,30.

La data de 04.08.2022: Depozite overnight – 19,5, Rata de bază (rata aplicată la principalele operațiuni de politica monetarăpe termen scurt) – 21,50, Credite overnight-23,50.

La data de 07.11.2023: Depozite overnight – 2,75, Rata de bază (rata aplicată la principalele operațiuni de politica monetarăpe termen scurt) – 4,75, Credite overnight- 6,75.

Ritmul anual al inflaţiei în luna decembrie 2023 a constituit 4,2 la sută, iar rata inflației medii anuale va constitui 13.6 la sută în anul 2023 și 4.5 la sută în 2024. În general, diminuarea inflației anuale menține puterea de cumpărare a populației și încurajează creșterea economică.

Creșterea indicelui PIB în 2023 a fost cu 2,6 % (sursa: https://statistica.gov.md/ro/statistic_indicator_details/12)

Tendințele imobiliare pe termen mediu în Uniunea Europeană la care tinde să adere și RM

Uniunea Europeană, la care tinde să adere și țara noastră, începând cu anul 2030, va interzice (este aprobat deja de Parlamentul European) vânzarea-cumpărarea și închirierea bunurilor imobile (din statele UE) care nu vor îndeplini cerințele climatice, adică nu vor corespunde standardelor de eficiență energetică și de folosire a energiei din surse regenerabile.

Astfel, proprietarii de locuințe din statele UE vor fi obligați să facă lucrări de renovare a acestora, pentru adaptarea lor la cerințele de eficiență energetică, înseamnând pentru ei suportarea unor costuri esențiale, în general, de peste 20 mii de euro pentru o singură locuință. Aceste sume, evident că mulți proprietari nu le vor fi disponibile pentru a le putea investi, respectiv mulți din ei, mai degrabă vor fi impuși să își vândă locuințele. Asta înseamnă că în anii următori (de până la 2030), proprietarii locuințelor le vor renova ori le vor vinde la prețuri speculativ mai mici. Aceste reglementări din UE ar putea să perturbe echilibrul și chiar să aducă o criză a pieței imobiliare, impunând autoritățile să regândească această politică de perspectivă. În orice caz, evoluția generală a prețurilor va fi una spre majorarea acestora și o situație mai dificilă a împrumuturilor pentru investiții imobiliare, creditelor ipotecare.

În concluzie, de ce este mai bine să închei tranzacții imobiliare prin agenții specializate?

Agențiile imobiliare din capitală au jucat un rol esențial în oferirea de soluții eficiente și convenabile nevoilor clienților acestora. O agenție imobiliară va analiza mai înâi de sinestătător oferta de pe piață și va identifica potențialele riscuri juridice, economice etc, înainte de a o promova pentru eventualii clienți. La toate etapele de încheiere a tranzacțiilor este asigurată o asistență profesională calificată clientului:

în identificarea oportunităților și ofertelor relevante de pe piață, care să ofere confortul, facilitățile și localizarea convenabilă clienților, adică un potential maxim posibil pentru încheierea tranzacției reușite;
în negocierea prețurilor și soluționarea eventualelor neînțelegeri în derularea tranzacțiilor;
în reprezentarea cumpărătorilor, vânzătorilor, în fața contraprestatorului, notarului, agenților publici care asigură înregistrarea imobiliară, prin calitatea și transparența serviciilor prestate și abordarea personalizată;
în facilitarea tranzacțiilor prin abordare inovatoare, experiența și expertiza de specialitate a echipei;
suport profesionist pentru perfectarea actelor necesare finanțării și ipotecilor.

De ce să alegi Compania Ratmir?

Pentru că suntem o echipă de profesioniști, cu principii solide și experiență vastă, care activează în domeniul imobiliar încă din 1995. Am evoluat în timp pentru a deveni un reper în sfera consultanței, integrând expertiză imobiliară, abilități financiare avansate și cunoștințe juridice solide. Avem în spate un portofoliu larg de proiecte de succes și clienți satisfăcuți. Unele din proiectele de investiții și anunțuri imobiliare le veți găsi în exclusivitate doar la noi.

Având parteneri instituții și instrumente financiare, clienții RATMIR sunt mai aproape de contractarea facilitară a finanțării pentru investițiile imobiliare.

Noi facem posibilă realizarea viselor tale prin intermediul serviciilor noastre integrate de consultanță imobiliară, financiară și juridică. Suntem la dispoziția Dumneavoastră pentru a vă ghida la fiecare etapă a procesului, oferind soluții optime, orientate către succesul dumneavoastră.

Fiecărui client îi acordăm o atenție aparte, astfel încât soluțiile noastre sunt adaptate la cerințele specifice clientului pentru a asigura acestuia cel mai bun rezultat din cele așteptate.

Suntem devotați protejării confidențialității clienților noștri, asigurându-le o experiență de colaborare sigură și de încredere.

Noi construim parteneriate de lungă durată la inițierea oferirii primelor servicii, parteneriate în care succesul clientului devine și al nostru.